Apartman ve Sitelerde Denetçi Seçimi Nasıl Yapılır?
Apartman ve siteler için denetçi seçimi, Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) ile düzenlenmiştir. Site veya apartmandaki yöneticinin veya yönetim kurulunun yaptıklarını denetlemekle sorumlu olan bu kişi yine kat malikleri arasından seçilmektedir. Denetçi, mali şeffaflığın, hesap verebilirliğin ve ortak mülkün yasal yönetiminin sağlanmasında görev üstlenmektedir. Denetimden sorumlu olacak bu malik, yönetimin mali kayıtlarını incelemek, gelir ve giderlerin yasal düzenlemelere uygunluğunu doğrulamak ve sonuçları tüm kat maliklerine raporlamaktan sorumludur. Bir denetçinin seçilmesi yalnızca bir prosedürel formalite değil, aynı zamanda sakinlerin haklarının güvencesi ve toplu yaşam düzenlemelerinde güven ve düzeni sağlamak için temel bir mekanizmadır.
Denetçinin seçilme süreci, kat mülkiyeti kurulu toplantılarında belirtilen prosedürlere uygun olmalıdır. Kanun, tarafsız bir gözetim sağlamak için denetçinin yönetim kurulundan bağımsız olması gerektiğini şart koşmaktadır. Site yönetim kurulu tarafından yönetilen daha büyük sitelerde, denetçi bir muhasebeci veya bağımsız denetim firması bile olabilir. Denetçinin uygun seçimi, dokümantasyonu ve raporlaması, mali anlaşmazlıkları önler ve kat sahipleri arasında iyi yönetimi teşvik eder.
Bir Apartman veya Sitede Denetçi Olarak Kimler Atanabilir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, apartman veya site sahipleri tarafından yönetimin mali faaliyetlerini denetlemek ve yasal ve idari prosedürlere uyumu sağlamak üzere bir denetçi atanmalıdır. Denetçi, kat maliklerinden biri veya daha büyük sitelerde profesyonel bir dış denetçi olabilmektedir. Kanun, atanan kişinin tarafsız, sorumluluk sahibi ve temel mali kayıtları anlayabilecek kapasitede olmasını istemektedir. Daha küçük apartmanlarda, sakinlerden birinin denetçi olarak gönüllü olması veya seçilmesi yaygındır. Ancak, finansal işlemlerin ve bütçelerin yoğun olduğu büyük sitelerde, şeffaflık ve profesyonel gözetim sağlamak için bağımsız bir muhasebeci veya sertifikalı bir denetim firması ile çalışmak en iyi uygulama olarak kabul edilmektedir.
Denetçi, çıkar çatışmalarından kaçınmak için yönetim kurulunda yer almamalı veya kararlarında doğrudan bir çıkarı olmamalıdır. Temel görevi, yönetim tarafından hazırlanan gelir ve gider raporlarını, aidat tahsilatlarını ve bütçe tahsislerini incelemektir. Bulgularını yıllık toplantılarda kat malikleri genel kuruluna bildirmek zorundadırlar. Yasaya göre, denetçiler kat malikleri kurulu tarafından belirlenen bir süre için (genellikle bir yıl) atanabilir ve herhangi bir itiraz olmazsa yeniden seçilebilirler. Temel şart, denetçinin tarafsız kalması ve görevini hem Kat Mülkiyeti Kanunu'na hem de tüm kat maliklerinin ortak çıkarlarına uygun olarak yerine getirmesidir.
Denetçinin Görev Süresi ve Yenilenmesi
Denetçinin yönetimdeki görev süresi, kat maliklerinin kurulu tarafından aksi kararlaştırılmadıkça genellikle bir yıldır. Bu süre, atama kararının hemen ardından başlar ve yeni bir denetçi seçilene kadar devam eder. Bir yıllık süre, denetçilerin kat maliklerine karşı hesap vermelerini ve performans ve tarafsızlıklarının düzenli olarak gözden geçirilmesini sağlar. Kanun, süreklilik ve gözetimi vurgulayarak, kat mülkiyetinin mali yönetiminin her mali yılda en az bir kez incelenmesini sağlar.
Bir denetçinin görev süresinin uzatılması, kat maliklerinin kurulu tarafından yeni bir kararla mümkündür. Kurul, denetçinin performansından memnun kalırsa, aynı kişiyi bir dönem daha seçebilir. Ancak, şeffaflığı korumak ve olası çıkar çatışmalarını önlemek için denetçilerin periyodik olarak değiştirilmesi genellikle tavsiye edilmektedir. Bazı büyük ölçekli sitelerde, performansları tatmin edici ve yasal standartlara uygun olduğu sürece, profesyonel denetim firmalarının üst üste dönemler boyunca çalıştırılması da yaygındır. Denetçinin yeniden atanması veya değiştirilmesi durumunda, kararın yasal geçerlilik için resmi toplantı tutanağına kaydedilmesi gerekir. Böylece şeffaflık sağlanır ve mevzuatın gerektirdiği yükümlülükler yerine getirilmiş olur.
